拆解保利物业IPO,龙头对决改写竞争格局


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文本/张晓玲李杨林世元

香港股市即将迎来第十四家地产公司。8月7日,保利地产发展向香港证券交易所提交了招股说明书。

根据IPO文件,保利地产2018年的收入仅次于绿城地产和碧桂园服务,而尚未上市的万科地产排名第四。

上市只是保利地产的一个新起点,公司的目标是成为业内最好的公司之一。保利物业拥有20多年的物业管理经验,是2019年首家提出“大物业”概念的物业,这意味着该物业将从社区服务向城市服务扩展。

据《21世纪商报》报道,在当前市场上,万科地产、碧桂园地产、龙湖地产等与保利地产有着相似的想法,但国企的优势和保利集团大股东的支持,保利地产有更多的资本在全球服务中获胜。

该地产的主要气田是完全开放的,其结果可能是整个行业格局发生变化。

“大地产”时代

根据招股说明书,截至2019年4月30日,保利物业业务覆盖全国100多个城市,管理817处物业(包括549个住宅小区和268处非住宅物业),合同管理面积3.71亿平方米。占地面积1亿9800万平方米,仅次于蔡氏生活、碧桂园服务和香港13家房地产上市公司的雅寿。

2018年财务报告显示,在上市物业公司中,碧桂园服务、绿城服务、雅寿服务、中海地产、彩寿等项目的面积为1亿元。

一般而言,具有房地产背景的物业管理公司对母公司有很强的依赖性。例如,2018年,碧桂园物业80.1%的管理区域和88.6%的收入来自碧桂园集团开发的物业;佳兆业有76%的管理区域和84.1%的收入来自佳兆业集团;奥园健康中国奥园A比例高达95.4%,94.7%。中海物业的管理区域也高达90%。

与其他房地产公司不同,保利物业相对较少依赖母公司。

母公司保利发展控股有限公司提供的物业管理区比例逐年下降,第三方开发商管理区的比例持续增加,这逐渐削弱了母公司的“依赖性”。

2016年至2018年和2019年4月30日,母公司管理的面积比例分别为91.9%,86.1%,57.4%和56.2%; 8.1%,13.9%,42.6%,43.8%。

在这方面,保利地产总经理吴兰玉表示:“拥有一家强大的母公司并不是一件坏事,而且在某种程度上也是一种优势。保利财产取决于母公司,但并不完全依赖在母公司。“

沉万红指出,对于具有较强开发背景的公司而言,上一轮房地产市场的上行有效保证了公司未来2018 - 2020年的管理区域增长,但由于经济放缓将带来负面影响打折。扩大三方项目和兼并和收购。

此外,保利物业率先提出“大物业”概念,即作为全球物业及全面物业的服务市场,包括住宅社区,工业园区,教育园区,城市空间及乡村建筑。

作为中央企业的龙头企业,保利地产除了传统的母公司资源投入和并购合作外,在多格式扩张和“政企合作”方面具有独特的优势。近年来,保利物业抓住了国家“配送服务”改革和实施“农村振兴”战略的机遇,整合了体制内外部资源,促进了城乡一体化发展,建立了系统的公共服务体系。

Poly Property的首次公开招股标志着物业服务的范围正在扩大。它已经从狭隘的社区服务转向普遍的城市服务,并且该行业已经加速进入大房产时代。

在上市和并购的扩张下,物业管理行业的集中度不断提高。根据中国指数研究院的报告,前十大公司的市场份额从2013年的5%进一步增加到2018年的11%,前100家公司的市场份额从16%增加到39%。

领先的摊牌

与房地产业的发展轨迹类似,随着住房公司上市和房地产上市,房地产业集中度迅速提升,进入“强势强势”时代。

对于行业领导者,他们可以通过内部增长和中小型物业管理公司的并购来扩大市场地位,以扩大规模并实现规模经济。

然而,目前,房地产上市公司的估值模型正在进行第三次迭代,规模不再是领先争议的唯一核心竞争力。

宜居智库中心研究总监颜跃进认为,万科地产和保利地产是少数几家拥有多种格式服务的公司。他们拥有多元化的物业服务产品结构,从长远来看更具可持续性。

一般而言,物业公司的收益贡献主要来自基本物业服务。根据中央指数医院的数据,2018年前100家物业公司的基本物业服务收入占总收入的80.49%。然而,随着业务领域业务的不断扩大和扩大,公司的收入结构逐渐呈现出相应的变化。

首次公开招股文件显示,保利地产传统物业服务的贡献率一直在下降,社区增值服务的贡献增加,导致整体毛利率上升。

保利地产2016至2018年的总收入分别为25.6亿元,32.4亿元和42.29亿元。 2016年至2018年的毛利率分别为16.7%,17.9%和20.1%。其中,2018年社区增值服务毛利率高达48.6%,远高于同期物业管理服务的20.2%和非业主增值服务的20.3%,并且增加到2019年4月底为48.8%。

中国海运物业也是中央企业的背景,也在扩大其多元化收入模式。

根据财务报告,2018年,中国海运物业管理服务收入为37.5亿港元,增值服务收入为4.1亿元;分别占公司总收入的90.1%和9.9%;财生2018年平台交易金额同比增长24.1%至人民币94.5亿元。增值服务收入同比增长47.5%至人民币4.08亿元。

万科物业尚未上市,涵盖六个业务分部,包括住宅,商业企业,开发商前身服务,社区资产服务,社区生活服务及智能科技服务。营业收入来源也非常多元化。

基于多元化的业务布局和收入的可能性,香港资本市场为领先的地产股提供了高市盈率。截至8月8日,碧桂园的市盈率为46.7倍,中海航空的市盈率为32.3倍,远高于传统房地产开发商。

严跃进指出,随着保利地产进入港股,物业服务业的真正主导事业才刚刚开始;万科和保利物业的“大财产”模式将深刻改变行业结构。

“21世纪经济报道”

文/张晓玲李阳林世元

香港股市即将迎来第14家房地产公司。 8月7日,保利地产发展公司向香港联合交易所提交了招股说明书。

根据首次公开招股文件,保利物业2018年的收入仅次于绿城物业及碧桂园服务,而尚未上市的万科物业则排名第四。

上市只是保利物业的一个新起点,该公司的目标是成为业内最好的之一。具有20多年物业管理经验的保利物业是2019年首次提出“大物业”概念,这意味着该物业将从社区服务扩展到城市服务。

根据“21世纪经济报道”,在目前市场上,万科地产,碧桂园物业,龙湖物业等与保利地产有类似的想法,但国有企业的优势和大股东中国的支持保利集团,保利地产拥有更多资本赢得全球服务。

该物业的主要气田完全开放,结果可能是整个行业格局的变化。

“伟大的财产”时代

根据招股说明书,截至2019年4月30日,保利地产业务覆盖全国100多个城市,管理817处物业(包括549个住宅社区和268个非住宅物业),合同管理面积为3.71亿平方米。面积1.98亿平方米,仅次于Cai Life,Country Garden Service和Ya Life,在13家已在香港股票市场上市的房地产公司。

2018年财务报告显示,在上市房地产公司中,碧桂园服务,绿城服务,雅生活服务,中海物业和彩生活均在1亿元人民币的范围内。

一般而言,具有房地产背景的物业管理公司对母公司有很强的依赖性。例如,2018年,碧桂园物业80.1%的管理区域和88.6%的收入来自碧桂园集团开发的物业;佳兆业有76%的管理区域和84.1%的收入来自佳兆业集团;奥园健康中国奥园A比例高达95.4%,94.7%。中海物业的管理区域也高达90%。

与其他房地产公司不同,保利物业相对较少依赖母公司。

母公司保利发展控股有限公司提供的物业管理区比例逐年下降,第三方开发商管理区的比例持续增加,这逐渐削弱了母公司的“依赖性”。

2016年至2018年和2019年4月30日,母公司管理的面积比例分别为91.9%,86.1%,57.4%和56.2%; 8.1%,13.9%,42.6%,43.8%。

在这方面,保利地产总经理吴兰玉表示:“拥有一家强大的母公司并不是一件坏事,这在某种程度上是一种优势。保利财产取决于母公司,但不完全依赖在母公司。“

沉万红指出,对于具有较强开发背景的公司而言,上一轮房地产市场的上行有效保证了公司未来2018 - 2020年的管理区域增长,但由于经济放缓将带来负面影响打折。扩大三方项目和兼并和收购。

此外,保利物业率先提出“大物业”概念,即作为全球物业及全面物业的服务市场,包括住宅社区,工业园区,教育园区,城市空间及乡村建筑。

作为中央企业的龙头企业,保利地产除了传统的母公司资源投入和并购合作外,在多格式扩张和“政企合作”方面具有独特的优势。近年来,保利物业抓住了国家“配送服务”改革和实施“农村振兴”战略的机遇,整合了体制内外部资源,促进了城乡一体化发展,建立了系统的公共服务体系。

Poly Property的首次公开招股标志着物业服务的范围正在扩大。它已经从狭隘的社区服务转向普遍的城市服务,并且该行业已经加速进入大房产时代。

在上市和并购的扩张下,物业管理行业的集中度不断提高。根据中国指数研究院的报告,前十大公司的市场份额从2013年的5%进一步增加到2018年的11%,前100家公司的市场份额从16%增加到39%。

领先的摊牌

与房地产业的发展轨迹类似,随着住房公司上市和房地产上市,房地产业集中度迅速提升,进入“强势强势”时代。

对于行业领导者,他们可以通过内部增长和中小型物业管理公司的并购来扩大市场地位,以扩大规模并实现规模经济。

然而,目前,房地产上市公司的估值模型正在进行第三次迭代,规模不再是领先争议的唯一核心竞争力。

宜居智库中心研究总监颜跃进认为,万科地产和保利地产是少数几家拥有多种格式服务的公司。他们拥有多元化的物业服务产品结构,从长远来看更具可持续性。

一般而言,物业公司的收益贡献主要来自基本物业服务。根据中央指数医院的数据,2018年前100家物业公司的基本物业服务收入占总收入的80.49%。然而,随着业务领域业务的不断扩大和扩大,公司的收入结构逐渐呈现出相应的变化。

首次公开招股文件显示,保利地产传统物业服务的贡献率一直在下降,社区增值服务的贡献增加,导致整体毛利率上升。

保利地产2016至2018年的总收入分别为25.6亿元,32.4亿元和42.29亿元。 2016年至2018年的毛利率分别为16.7%,17.9%和20.1%。其中,2018年社区增值服务毛利率高达48.6%,远高于同期物业管理服务的20.2%和非业主增值服务的20.3%,并且增加到2019年4月底为48.8%。

中国海运物业也是中央企业的背景,也在扩大其多元化收入模式。

根据财务报告,2018年,中国海运物业管理服务收入为37.5亿港元,增值服务收入为4.1亿元;分别占公司总收入的90.1%和9.9%;财生2018年平台交易金额同比增长24.1%至人民币94.5亿元。增值服务收入同比增长47.5%至人民币4.08亿元。

万科物业尚未上市,涵盖六个业务分部,包括住宅,商业企业,开发商前身服务,社区资产服务,社区生活服务及智能科技服务。营业收入来源也非常多元化。

基于多元化的业务布局和收入的可能性,香港资本市场为领先的地产股提供了高市盈率。截至8月8日,碧桂园的市盈率为46.7倍,中海航空的市盈率为32.3倍,远高于传统房地产开发商。

严跃进指出,随着保利地产进入港股,物业服务业的真正主导事业才刚刚开始;万科和保利物业的“大财产”模式将深刻改变行业结构。

“21世纪经济报道”

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